不動産・FP

消費税が10%になることによる不動産売買への影響は?

いよいよ2019年10月から消費税が8%から10%へと増税されます。

人生の中で一番大きな買い物と言われるマイホームの購入など、不動産の売買をご検討されている方にとってはとても気になるところではないでしょうか。

ここでは、増税によって変わるポイントや売買の有効なタイミング、不動産市場の動向について説明していきます。

消費税が10%になることによる不動産売買への影響は?

増税によって影響するポイント

消費税は建物のみ、土地にはかからない

消費税は、建物の購入によってかかる税金なので土地にはかかりません。
そのため、建物の価格が2,000万円の場合の消費税の計算方法は次になります。

2,000万円×消費税8%=160万円
2,000万円×消費税10%=200万円
200万円−160万円=40万円

というように、消費税が10%に上がると40万円の差が出てきます。
これは建物価格が大きくなればなるほど、消費税も上がってしまいます。

仲介手数料には消費税がかかる

次に、仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料とは、不動産を売るとき、買うときに不動産業者に仲介を依頼し、成約したときに報酬として支払う手数料です。宅建業法によって3%以下と決まっています。

仲介手数料の大まかな算出方法は、物件価格×3%+6万円に消費税がかかります。そのため土地、建物合わせて4000万円の場合の消費税の計算方法は次になります。

(4,000万円×3%+6万円)×消費税8%=10.08万円
(4,000万円×3%+6万円)×消費税10%=12.6万円
12.6万円−10.08万円=2.52万円

というように、2.52万円の差が出てきますが、全体と比較すれば負担は少ないと思いますので、さほど気にされない方が良いのではないでしょうか。

気をつけたい、消費税がかからない取引

さらに、どのような時に消費税がかかってくるのかを整理しましょう。

まず、言葉通り消費税は物やサービスの提供を受けたときにしか発生しません。そのため、土地や建物を売却するときにはかかりません。
しかし、上記にありますように、不動産業者に仲介を依頼し、成約したときには、仲介手数料に消費税がかかります。

また、新築の一戸建てや新築マンションを購入するときにも、建物部分にのみ消費税がかかります。
しかし、中古の一戸建てや中古マンションを購入するときには、売主、つまり所有者が不動産業者ではなく個人の場合は、課税事業者ではないため、消費税が非課税になります。
中古物件は、だいたい個人が所有していることが多いため、消費税がかからないことが大半ですが、まれに不動産業者がリノベーションをして売りに出していることもあるので、気をつけましょう。

メリットは住宅ローン控除の拡充

消費税が10%になることによって、政府が打ち出した政策に住宅ローン控除の拡充があります。

まず、住宅ローン控除とは、住宅を10年以上のローンで取得し、それから6ヶ月以内に入居し、それ以降も引き続き住み続けることを条件に、毎年12月末のローン残高(最大4,000万円)の1%を所得税から控除できる仕組みです。

控除を受けるには翌年の2月15日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。

その住宅ローン控除が、消費税8%の場合は10年間ですが、消費税10%になると13年間もローン控除が適用されるという優遇処置があります。
そのため、所得税の負担を和らげたい方にとっては、増税後のマイホームの購入にもメリットがあります。
しかし控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下という条件もありますので、詳細は国税庁のホームページをご参照ください。

国税庁のホームページ(住宅ローン控除)

不動産を売買する有効なタイミング

たとえば、新築の一戸建てやマンションの場合は、建物の価格に消費税がかかるので、増税前のご検討をおすすめします。
その上、新しい家に引っ越すにあたって、家具や家電などのインテリヤ関係の買い替えや、引っ越し費用などにも消費税がかかってきます。

しかし、不動産業者も増税前に在庫を売り切りたいと考えているので、不動産業者のいいなりになって、焦って購入することはやめましょう。

増税後には、売れ行きが悪くなることが予想されるので、値下げの可能性もあります。一概に増税前が良いということはありません。

ちなみに、消費税8%の条件は、2019年9月30日までの引き渡し完了ですので、今からご検討の方は、早急に行動されることをおすすめします。

また、消費税が10%になることによって、影響が少ない売却に関しては、市場の動向をチェックして、売るタイミングを検討しましょう。

気になる不動産市場の動向

今後の不動産市場の動向としては、2019年7月1日発表の路線価格によりますと、全国平均で4年連続の上昇をしており、各都道府県で格差はあるものの、市街地の路線価格は上昇傾向にあるので、今は売り時だと思います。

大まかな予想として、2020年東京オリンピックまでは景気が維持されると思われますので、それまでにご検討されると良いのではないでしょうか。

その後、2022年問題と言われる生産緑地の解除によって、宅地が急増し、市場が暴落するのではないかということが懸念されています。

そのため、売却をご検討の方は早めに準備をすることをおすすめします。

消費税が10%になることによる不動産売買への影響は?まとめ

これまで、増税によって変わるポイントや売買のタイミング、不動産動向について説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。

再度、ポイントを下記にまとめました。

  • 消費税は建物のみ、土地にはかからない
  • 仲介手数料には消費税がかかる中古の一戸建てや中古マンションの購入は、売主が個人であれば消費税はかからない
  • メリットは住宅ローン控除の拡充
  • 不動産を売買する有効なタイミング
  • 4年連続上昇の路線価格を見れば、今が売り時
  • 2020年東京オリンピックまでは景気が維持される
  • 2022年問題といわれる生産緑地の解除による、市場の暴落

投資として扱われることがある不動産ですので、売買するタイミングによってメリットやデメリットがあります。

そのため、上記のような消費税がかかるポイントをしっかり押さえて売買するタイミングを検討しましょう。

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